8 (800)  302-76-94

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой? Нужно ли узаконить изменения перед сделкой?

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Решаясь на перестройку жилища, собственники часто не задумываются о том, что когда-нибудь возникнет необходимость его продажи.

Поэтому проводят все конструктивные перемены без всякого согласования с необходимыми инстанциями, ошибочно полагая, что с личной жилплощадью можно делать всё, что только захочется.

Можно ли продать жилье с незаконной перестройкой? В результате при продаже могут возникнуть серьёзные проблемы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Узнайте на нашем сайте о том, что является перепланировкой, какие штрафы предусмотрены за незаконные действия, а также о том, стоит ли покупать жильё с неузаконенными переменами конфигурации.

Законная и незаконная

Как продать квартиру с незаконным переустройством? Нужно ли узаконивать произведенные работы при продаже?

В соответствии со статьями 2526 ЖК РФ любые перемены внутреннего плана должны проводиться после согласования с Жилинспекцией.

Именно в этих статьях содержатся нормы и правила оформления документации и перечисляются допустимые и недопустимые перемены.

На основе федерального закона приняты дополнительные региональные постановления, описывающие варианты переустройства жилплощади.

Переустройство, проведённое по этим правилам и оформленное должным образом, считается законным. Продать жилплощадь с официально согласованными изменениями можно без всяких проблем, поскольку все изменения по сравнению с первоначальным планом отражены в документах.

Если разрешение по проекту выдано властями, значит, он соответствует всем требованиям.

Можно ли продать переустроенную квартиру? Проблемы при продаже возникнут, если процедура является самовольной и документов и разрешения на неё никто не давал. Получается, что в документах значится одна жилплощадь, а по факту план её совершенно другой.

Продавать жилье с неузаконенным переустройством нельзя.

Даже если покупатели не сразу поймут, что документы не соответствую реальному плану, впоследствии они могут потребовать расторжения договора в связи с этим обстоятельством.

Суд удовлетворит иск, поскольку введение покупателя в заблуждение считается нарушением закона.

Кроме того, владельца обяжут возместить несостоявшимся покупателям расходы на переезд и моральный вред.

Несогласованная переделка считается административным нарушением и наказывается штрафом, а также обязательством возвращения первоначального вида КОАП ст. 7.п.21).

О том, как согласовать перепланировку в ипотечной жилплощади, рассказано в нашей статье.

Способы продажи

Можно ли продать жилье без узаконивания проведенных работ? Как продать такое жилье без разрешения? Для продажи в этом случае существует два способа:

Составить договор с покупателями

Оговорив данный момент с потенциальными покупателями, можно включить пункт о необходимости оформления перемен после перехода прав собственности.

Покупатель в этом случае берёт на себя проведение процедуры узаконивания, а также все расходы по их оплате.

Такой вариант сразу удешевит вашу жилплощадь процентов на 10-20. Поэтому, прежде чем принимать решение, просчитайте все расходы на оформление и оцените разницу.

Такой вариант продажи, скорее всего, будет невозможен, если покупатели оформляют ипотеку. Банк вряд ли согласится выдать кредит на покупку проблемного жилья.

Читайте подробнее на нашем сайте о том, нужно ли узаконивать уже сделанные работы, а также о том, как узаконить самовольную переделку самостоятельно.

Оформить ранее выполненную переделку

Регламент подобного оформления незаконного переустройства содержится в статьях 25-29 ЖК. Процедура узаконивания самовольной планировки состоит из следующих этапов:

  1. Обращение в БТИ поэтажного плана и техпаспорта. На них нужно нанести линии, демонстрирующие внесённые вами правки.
  2. С планом обратитесь в архитектурно-строительный отдел города с заявлением на разрешение.
  3. Если правки внесены незначительные, далее нужно составить эскиз.
  4. Более серьёзные перемены требуют составления проекта в специализированной организации, имеющей допуск СРО.
  5. Составленный проект необходимо утвердить в Роспотребнадзоре, МЧС, Ростехнадзоре, ЖЭУ, Службе газа.
  6. Получив все разрешения, вновь обратитесь в архитектурный отдел и получите добро на переустройство и акт ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.
  7. После получения одобрения властей, вызовите специалиста БТИ для произведения необходимых замеров и составления нового технического паспорта и поэтажного плана.
  8. Если внутреннее пространство изменилось значительно, далее нужно получить новое Свидетельство о собственности и кадастровый паспорт.

Ускорить процесс при условии проведённых грандиозных изменений поможет обращение к специалистам по согласованию.

Часто такие услуги предоставляют проектные организации, поэтому можно одновременно заказать проект и его согласование в одной и той же фирме.

О том, как согласовать переуйстройство лоджии, балкона, кухни или санузла, узнайте на нашем сайте.

Изменения, не требующие согласования

Существует ряд изменений, которые по закону не считаются переустройством и не требуют согласования. К ним относятся следующие виды перекраивания:

  • демонтаж встроенной мебели;
  • сдвиг технического оборудования в пределах одного помещения;
  • остекление балконов и лоджий в пределах первоначального их размера;
  • совмещение санузла путём сноса перегородки, являющейся ненесущей стеной.
Внутренний план при таких работах не меняется, и оформлять новые документы не нужно — смело оформляйте сделку купли-продажи, проблем в этом случае не возникнет.

Такое переустройство при некоторых обстоятельствах можно узаконить по упрощённому варианту на основе составления эскиза.

Объединение двух комнат путём сноса перегородок и балкона или лоджии с жилым пространством считается перепланировкой и требует соответствующего оформления.

О том, с чего начать оформление перепланировки, где и как заказать проект и получить разрешение на такие работы, читайте в наших статьях.

Что нельзя узаконить?

Трудности в продаже могут быть связаны с тем, что по закону существуют недопустимые изменения.

Если при перестройке пространства были нарушены какие-либо существующие законодательные нормы, узаконить их, а, следовательно, и продать такую жилплощадь будет невозможно.

Единственным выходом в этой ситуации будет решение вернуть квартире первоначальный вид.

Недопустимыми изменениями считаются:

  • утепление застеклённого балкона путём переноса в него батарей или монтажа тёплого пола с использованием системы отопления или водоснабжения дома;
  • монтаж каминов в панельных домах;
  • перенос санузла или кухни в пространство над или под жилыми помещениями;
  • снос перегородки между комнатой и кухней, оборудованной газовой плитой;
  • снос несущих стен между комнатами и при выходе на балкон или лоджию;
  • оборудование в несущих стенах арок или ниш;
  • дмонтаж газовых стояков, вентиляционных шахт;
  • остекление лоджий или балконов, оборудованных пожарными лестницами;
  • снос подоконного блока при объединении балкона с кухней или комнатой.

Советы

Разрешено ли продавать жилплощадь с неузаконенными переделками? Возможность продажи перекроенной квартиры всё-таки существует. Чтобы продать жилье с неузаконенным переустройством без проблем, следует предпринять следующие шаги:

  1. Снизить цену процентов на 10. Это привлечёт покупателей с которыми можно заключить соглашение о самостоятельном решении проблемы.
  2. Если перепланировка не узаконена, сразу отказывайте покупателям, планирующим оформить ипотеку.
  3. Это только потеря времени, поскольку банк квартиру с несоответствующими документами купить не позволит.
  4. Обратитесь к специалистам для согласования ранее проведённого переустройства. Их услуги обойдутся вам несколько дороже, чем самостоятельное решение проблемы, но так будет сэкономлено время и получен гарантированный результат.

Кстати, этот вариант, по отзывам, выгоднее, чем снижение цены за квартиру.

Продажа квартиры с перепланировкой возможна, если учесть все нюансы оформления сделки.

Для того чтобы быстро и выгодно для себя решить все проблемы при осуществлении сделки, целесообразнее обратиться за помощью к опытным юристам.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 17
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. АНДРЕЙ

    ДОБРЫЙ ДЕНЬ. ПРОКОНСУЛЬТИРУЙТЕ ПОЖАЛУЙСТА, В ЖИЛПЛОЩАДИ (ДЕРЯВЯННЫЙ БРАК 1968Г. ПОСТРОЙКИ), ДВА СОБСТВЕННИКА, ПО 1/2 ДОЛИ, .СОБСТВЕННИК БЕЗ МОЕГО РАЗРЕШЕНИЯ ДЕМОНТИРОВАЛ КЛАДОВУЮ В КОРИДОРЕ, И НА ШИРИНУ КЛАДОВОЙ ПЕРЕНЁС МЕЖКОМНАТНУЮ НЕ КАПИТАЛЬНУЮ СТЕНУ, ЧТО ПРИВЕЛО К УВЕЛИЧЕНИЮ ПЛОЩАДИ КОРИДОРА И УМЕНЬШЕНИЮ ПЛОЩАДИ КОМНАТЫ , ПРИМЕРНО НА 1,5 — 2 КВ.М В НАСТОЯЩИЙ МОМЕНТ Я ХОЧУ ВЫКУПИТЬ ЕГО ДОЛЮ, ОДНАКО СМУЩАЕТ ФАКТ ТОГО, ЧТО ДЕЙСТВИЯ СДЕЛАНЫ НЕ ОФИЦИАЛЬНО, БЕЗ РАЗРЕШЕНИЯ ВЛАСТЕЙ. КАК БЫТЬ,, ОСТАВИТЬ ВСЁ КАК ЕСТЬ ИЛИ ОБЯЗАТЬ «ДОЛЕВИКА» ОФОРМИТЬ ВСЁ ОФИЦИАЛЬНО И НА ЭТО ВРЕМЯ ОТЛОЖИТЬ СДЕЛКУ..
    «ДОЛЕВИК» УВЕРЯЕТ, ЧТО СТЕНА НЕ КАПИТАЛЬНАЯ , ПОЭТОМУ РАЗРЕШЕНИЯ НЕ НУЖНО

    • Роман

      Здравствуйте. Действительно, при переносе не капитальных стен разрешение не требуется. Но требуется фиксация. На каждое недвижимое имущество есть технический план. Именно в этом плане и должны быть внесены данные. Что будет если их не делать? Особых сложностей у вас не возникнет, пока не решите заключить какую-нибудь сделку в отношении вашей недвижимости. Вот тогда и придется менять технический план, в противном случае сделка может быть признана ничтожной.

    • Наталья

      Здравствуйте, Андрей. В вашем случае необходимо сначала узаконить действия. Если выкупить долю в настоящем состоянии, то в будущем возникнут трудности с БТИ. Поэтому объясните второму собственнику необходимость узаконивания.

  2. Наталья

    У меня сломана одна ниша и там теперь стоит шкаф,как на это посмотрит банк,если жилье я продаю ипотечникам?

    • Игорь

      Не соглашусь с Александром — в первую очередь необходимо выяснить каким образом указана данная ниша в документации, вероятно, что никак, поэтому это не будет считаться переделкой. Да и такая мелочь менее всего касается банка.

    • Александр

      Здравствуйте Наталья? Вам наверно проще восстановить этот шкаф, чем возиться с узакониванием переделки. Тем более, там сложного ничего нет, на сбор всех документов уйдет гораздо больше времени, чем все вернуть как было. А так действительно могут возникнуть трудности.

  3. Светлана Белова

    Привет. Были оформлены предварительный договор купли-продажи и выплачен задаток, а сегодня увидели в техпаспорте данные о несогласованной переделке (убрана кладовка в коридоре). Можем ли мы требовать от продавцов согласования. Опека и банк дает согласие на покупку, может нотариус откажет в сделке?

    • Катерина

      Светлана,добрый день!
      У вас есть полное право требовать это от продавцов. Тем более вам дали уже согласие. Не вижу никаких сложностей, сто процентов, нотариус вам не откажет.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Да, ваше требование законно — у вас есть право требовать правильно оформленные документы, включая согласование и выдачу нового техпаспорта, в противном случае -вправе отказаться от сделки и требовать возврата задатка. У нотариуса нет резона для возражений.

    • Ольга

      Здравствуйте, Светлана. Нотариус в сделке вам не откажет. Но, при покупке жилья с несогласованной переделкой, в будущем у вас могут возникнуть сложности с согласованием.

  4. Степан Тимофеев

    хотим купить жилплощадь с неузаконенной перестройкой по ипотеке чем это грозит

  5. Валентина Филиппова

    Я купила жилплощадь в челябинске в 2014году в декабре.Оказалось, что там ванну соединили с туалетом. Я ее купила, но пока в ней не проживаю,живу в Кусинском районе Зайдя к соседям этажом ниже ,я поняла ,что у меня сделана перестройка. Что мне теперь делать? .

    • Игорь

      Есть факт незафиксированной в документах переделки. Поэтому можно:
      а) потребовать расторжения договора купли-продажи в связи с недобросовестностью продавца или пересмотра его условий (по цене, например), вплоть до обращения в суд за этим:
      б) самостоятельно оформить произведенные действия.
      Выбор за вами.

  6. Артемий Кириллов

    У меня установлена временная перегородка между туалетом и ванной. Сейчас я собираюсь делать ремонт в ванной комнате и менять временную перегородку на гипсокартонную с кафелем. У меня хрущевка. Но временная перегородка у меня не согласованная. Вот я и думаю, есть ли смысл в этом согласовании или нет.

    • Марина

      Мне кажется, сейчас лучше ее убрать и согласовать новую, потому что не факт, что было допустимо ее вообще ставить.

    • Екатерина

      Артемий, доброе время суток. Посмотрите в паспорте жилья, указана ли эта стена в нем. Очень часто бывает, что не указана. А значит разрешено реконструировать ее по своему ведому.

  7. Анна

    Делали в своё время переделку в однушке. Там не было прихожей как таковой. Заходишь и сразу дверь на кухню. А кухня крошечная, даже холодильник не поставить. Заложили этот проём, в результате чего получилась маленькая прихожая, а на кухне выемка под холодильник. А дверь в кухню сделали через зал. Так и удобнее и от туалета дальше. Официально это не оформили в своё время. Пришла пора продавать жилье. Будущим хозяевам всё понравилось. Стена не несущая, переделка грамотная и красивая. Но они оформляли ипотеку. Пришёл оценщик из банка. Пришлось платить, чтобы «закрыл глаза». Денег ушло даже немного меньше, чем если бы всё было законно, но нервов потратили много. Если бы оценщик отказался, сделку отодвинули. А нужно было срочно продавать.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: