Покупка квартиры с незаконной перепланировкой: в чем риски и куда общаться, чтобы узаконить?

Квартиры с измененной планировкой обладают повышенной комфортностью за счёт более рационального зонирования пространства.

Такое жильё «с изюминкой» более привлекательно для покупателя.

Но на деле приобретение такой жилплощади может доставить некоторые проблемы её новому обладателю.

Показать содержание

• Чем рискует покупатель?
• Стоит ли брать?
• Как узаконить имеющуюся переделку?
• От какого жилья нужно отказаться?
• Преодолеваем бумажные барьеры
• Когда нужно обращаться в суд?
• Стоимость и сроки согласования

Узнайте на нашем сайте о том, что является перепланировкой жилья, а что нет, а также о том, какая ответственность и штрафы предусмотрены за незаконную перепланировку.

Чем рискует покупатель?

Множество квартир вторичного рынка, выставленных на продажу, когда-то были перепланированы их владельцами для повышения комфортности внутреннего пространства.

Законом такие преобразования собственникам разрешены, но только в том случае, если они согласованы с контролирующими органами (ст.25-26 ЖК РФ).

Что делать, если при покупке выявлена незаконное изменение планировки? Покупая такое жилье, важно выяснить, узаконены ли преобразования и отражены ли они в поэтажном плане и техпаспорте.

Если продавец перепланировал всё самовольно, то в документах фактически значится другая квартира, и после её приобретения при оформлении у вас возникнут проблемы.

Если уже купили квартиру с незаконной перепланировкой, что делать? Хуже всего, если вы купили её, не обратив внимания на неточности в документах, а затем решили её продать. В этот момент и могут начаться неприятности.

В результате новый владелец не только обязан будет заплатить штраф, оформить необходимые разрешения за свой счёт (ст. 7.21 КОАП), но и в случае недопустимых изменений его обяжут вернуть жилому помещению первоначальный вид и устранить все запрещённые переустройства (статья 29 ЖК РФ).

О том, как согласовать перепланировку в квартире, купленной по ипотеке, узнаете из нашей статьи. Читайте также, как продать жилье с измененной планировкой.

Стоит ли брать?

Каковы риски при приобретении жилья с измененной и неузаконенной планировкой? Не опасно ли совершать такую покупку в ипотеку?

Принимая решение о покупке такой квартиры прежде всего изучите документы и проверьте соответствие поэтажного плана реальной организации пространства внутри.

Кроме того, продавец должен показать пакет документов, который отражает легализацию всех внесённых изменений, в который входят:

• проект новой планировки;
• заключения Роспотребнадзора, МЧС, Пожарного надзора и др.;
• разрешение от Жилинспекции;
• акт ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.

Если все эти бумаги у продавца в наличии, можете быть спокойны и смело оформлять сделку.

При этом существуют виды переустройства, согласование которых не требуется по закону. К ним относятся следующие виды изменений:

1. Ликвидация встроенных шкафов и устройство на их месте ниш.
2. Остекление лоджий, балконов, если на них не вынесены батареи.
3. Перенос газовых плит или сантехнического оборудования внутри одного помещения.
4. Объединение санузла путём сноса внутренних перегородок.

Такие виды изменений считаются несущественными, поскольку планировка жилья после них не изменяется.

Узнайте на нашем сайте о том, как согласовать перепланировку лоджии, балкона, кухни или санузла.

Как узаконить имеющуюся переделку?

Если сделано незаконное изменение планировки квартиры, куда обращаться при покупке?

Если всё-таки вы решили купить жилье с самовольно измененной планировкой, то договориться с продавцом можно на два варианта развития событий:

1. Продавец снижает цену на 10-15 %, и вы самостоятельно узакониваете сделанную им переделку. По закону это допустимо сделать и после сделанных изменений(ст. 29 ЖК). Снижение цены в этом случае является обязательным условием, так как потребуется затратить значительные средства на оформление всех документов.
2. Продавец самостоятельно проводит процесс узаконивания, и только после получения им нужных бумаг вы оформляете сделку. При таком варианте ваш переезд в новую собственность отложится на 30-45 дней, поскольку именно в течение этого времени проводится процедура оформления.

Читайте подробнее на нашем сайте о том, нужно ли узаконивать уже сделанную перепланировку, а также о том, как узаконить самовольную перепланировку самостоятельно.

От какого жилья нужно отказаться?

В соответствии с действующими государственными нормативами (СНиП) недопустимыми являются следующие виды переустройства:

• расширение санузла за счёт территории коридора или жилых комнат;
• утепление балкона за счёт переноса на него радиаторов отопления или устройства тёплого пола путём присоединения к домовым коммуникациям;
• снос подоконного блока и расширение проёма путём сноса несущих перегородок при объединении балкона или лоджии с пространством жилого помещения. А также срезание балконного порожка при подобном объединении;
• снос несущих стен или устройство в них арок или ниш;
• объединение кухни, оборудованной газовой плитой, с комнатами;
• расширение площади лоджии при помощи выносных конструкций (это также запрещено и для балконов).

Особенную бдительность покупателю стоит проявить при покупке жилья в старом фонде, поскольку там недопустимые переделки встречаются очень часто. Такая покупка доставит массу непреодолимых проблем.

Узнайте из наших статей, с чего начать оформление, как и где заказать проект и получить разрешение на перепланировку.

Преодолеваем бумажные барьеры

Оформить допустимые виды перепланировки вполне возможно «задним числом». Регламент этой процедуры законодательно закреплён статьёй 29 ЖК.

При покупке жилья в долевую собственность заявление на перепланировку должны написать все владельцы.

Чтобы узаконить измененную планировку в купленной недвижимости нужно пройти следующие этапы:

1. Пригласите представителя БТИ, который проведет замеры и отразит все изменения на поэтажном плане. При обращении нужно будет предъявить Свидетельство о собственности, Техпаспорт, документ, удостоверяющий личность.
2. Напишите заявление в организацию, занимающуюся согласованием этих вопросов в вашем городе. Это может быть отдел архитектуры и градостроительства, Отдел капитального строительства, Жилинспекция и т. п. Уточнить конкретную организацию можно в администрации города или посёлка.
3. После получения разрешения закажите проект для новой планировки. Его изготовлением занимаются специализированные организации, имеющие допуск СРО. Если сделанные изменения незначительны, к примеру, снесена перегородка между комнатами или площадь какого-либо помещения расширена за счёт кладовки, можно самостоятельно сделать эскиз.
4. Получив проект, обратитесь в инстанции, которые дадут разрешение на ввод в эксплуатацию. Проект подлежит согласования в Ростехнадзаре, Роспотребнадзоре, Пожарной и газовой службе, Архитектурном отделе.
5. Собрав все нужные бумаги и приложив к ним проект следует вновь обратиться в организацию, согласующую эти вопросы и дождаться решения. Данная организация выдаст вам Акт ввода в эксплуатацию объекта.

   К заявлению следует приложить все заключения инстанций, Проект, договор с проектной организацией, правоустанавливающие документы, техническое заключение.

6. Получив разрешение, вновь обратитесь в БТИ для составления нового поэтажного плана.
7. Последним этапом является получение нового Свидетельства о собственности и кадастрового паспорта квартиры в Росреестре.

Когда нужно обращаться в суд?

После сделки, возможно, придётся обращаться в суд для решения возникших проблем. Подавать иск придётся в двух случаях:

• если администрация отказала в узаконивании произведённого продавцами переустройства. Суд назначит строительно-техническую экспертизу, после проведения которой есть шанс получить разрешение узаконить произведённые изменения. Положительное решение суда можно получить только в том случае, если произведённые изменения являются разрешёнными;
• если обнаружили, что была проведена недопустимая переделка, вы вправе потребовать расторжения договора купли-продажи и возврата денежных средств.

Стоимость и сроки согласования

Сумма, которая понадобится для оформления всех необходимых документов, зависит от расценок организаций, в которых будете заказывать проект и получать разрешения. Можно назвать только примерную цену различных документов:

• проект – от 20 тысяч рублей;
• поэтажный план – от 5 тысяч рублей;
• госпошлина за тех. план – от 1200 рублей;
• исковое заявление — 300 рублей;
• кадастровый паспорт – 200 рублей.

Кроме того возможно придётся оплатить разрешения отдельных инстанций по их требованию.

Всю процедуру согласования, включая изготовление проекта, можно провести за 30-45 дней.

На подготовку решения администрации даются сроки в 30 дней, такое же время займёт подготовка к судебному заседанию после подачи иска.

Тщательно проверяйте все документы и решайте все вопросы до подписания договора покупки. Только в этом случае сможете избежать дальнейших проблем с приобретённой недвижимостью.

О рисках и ответственности расскажут в этом видео: