+7 (499)  938-90-72 Москва

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке? Как узаконить свои идеи?

Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки

Перепланировка квартиры в ипотеке, вопреки ошибочному мнению большинства, по закону не запрещена и вполне возможна.

Однако для её проведения, прежде всего, необходимо получить согласие банка.

В связи с тем, что фактически владельцем жилья до момента погашения является банк, согласование изменения планировки имеет некоторые особенности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-90-72. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Перепланировка: что можно, а что нельзя? Узнайте об этом на нашем сайте. Читайте также о том, какая ответственность предусмотрена за незаконную перепланировку квартиры.

Изучаем договор с банком

Можно ли делать менять планировку, если жилье в ипотеке? Первое, что необходимо сделать, задумав какую-либо переделку — изучить договор.

Ипотечный договор – главный документ, регулирующий все правовые вопросы относительно жилья, купленного в ипотеку.

В нём может содержаться пункт, прямо запрещающий заёмщику менять внутреннее пространство квартиры до тех пор, пока кредит полностью не будет погашен.

Этот пункт служит страховкой для банка, и преодолеть этот запрет будет не просто, а иногда и просто невозможно.

Если прямого запрета на перепланировку в договоре не содержится, значит, согласие банка получить всё-таки можно. Многие крупные организации – Сбербанк, ВТБ – не возражают против проведения таких работ.

О том, как решаются вопросы покупки или продажи жилья с измененной планировкой, узнаете из наших статей.

Получаем согласие

Как начать перепланировку жилья, если оно в ипотеке? Для получения согласия банка существуют два условия:

  1. Заёмщик не должен иметь просрочек выплат по кредиту.
  2. Договор должен действовать не менее 6 месяцев.

Необходимо будет заплатить комиссию за согласие около 5 тысяч рублей.

Если банк откажет в проведении перепланировки, не делайте её самовольно. Неузаконенная переделка грозит штрафом, требованием вернуть жилплощади первоначальный вид и даже расторжением договора.

Начать согласование нужно с обращения в страховую компанию, поскольку без её вердикта банк действовать не будет. Страховщики должны взять на себя риски, которые могут возникнуть при проведении работ и в случае непредвиденных последствий.

Получив согласие страховой компании, необходимо представить его в банк и написать заявление с просьбой разрешить проведение работ по изменению планировки.

Узнайте на нашем сайте о том, как согласовать переделку лоджии, балкона, кухни или санузла.

Составляем план

Для получения разрешения банка необходимо будет представить его сотрудникам проект новой планировки.

Получить разрешение на незначительные изменения гораздо проще.

К таким несущественным переделкам относятся:

  • совмещение или разделение санузла путём сноса или установки перегородки;
  • демонтаж встроенной мебели, ненесущих перегородок между помещениями;
  • перестановка оборудования в пределах одного помещения;
  • остекление балкона или лоджии без изменения их площади.

Такие изменения конфигурации производятся по упрощённой схеме на основе составленного эскиза.

Для подготовки эскиза необходимо взять поэтажный план в БТИ и на его копии нанести красные линии, демонстрирующие запланированные вами изменения. Получившийся эскиз вместе с заявлением следует представить в банк и дождаться его решения.

Если задумали более сложные преобразования, для них нужно будет заказывать проект. Его составлением занимаются специальные организации с допуском СРО. Проект понадобится для следующих видов изменений:

  • объединение кухни, балкона, лоджии с жилой площадью;
  • перенос санузла на территорию нежилых помещений квартиры;
  • расширение площади санузла за счёт территории нежилых помещений;
  • снос ненесущих перегородок между комнатами или устройство в них арок и ниш.
Получить согласие банка на подобные работы гораздо труднее, однако при наличии согласия страховой компании и грамотно составленного проекта всё-таки возможно.

Скорее всего, будет предложено вызвать специалиста для оценки стоимости жилплощади после проведённых в ней работ.

Узнайте на нашем сайте также о том, нужно ли узаконивать уже измененную планировку, и как это сделать самостоятельно.

      

Недопустимые виды переделок

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире по своему усмотрению? На какие изменения банк не согласится?

Существует ряд изменений, которые запрещены санитарными и строительными нормами.

Их не позволит вам сделать ни банк, ни контролирующие организации.

К недопустимым видам относятся следующие:

  • остекление балконов с расположенными на них пожарными лестницами, а также расширение площади балконов и лоджий при помощи выносных конструкций;
  • монтаж каминов в панельных домах;
  • объединение площади кухни, оборудованной газовыми плитами, с комнатами;
  • снос подоконного блока и несущих перегородок при объединении балкона и комнаты;
  • перенос санузла в место, расположенное над жилыми помещениями соседней квартиры;
  • установка в санузле дополнительного сантехнического оборудования;
  • перенос на балкон или лоджию батарей отопления;
  • устройство тёплого пола на балконе при помощи общедомовых коммуникаций.

О том, с чего начать оформление перепланировки, как заказать проект переустройства и получить разрешение на перепланировку, узнаете из наших статей.

Договариваемся со страховой компанией

Одним из основных условий получения согласия банка является наличие разрешения на изменение планировки от страховщиков.

Дело в том, что в кредитном договоре и соответственно страховом полисе значится один объект с конкретной стоимостью. После переделки может измениться площадь конфигурация застрахованного объекта и его цена.

Стоимость полиса при заключении договора страхования рассчитывается, исходя из технических характеристик конкретного объекта. При измененной планировке эти характеристики поменяются, и соответственно изменится стоимость страховки.

Поэтому страховщикам понадобится произвести экспертную оценку объекта, а это повлечёт дополнительные расходы по оплате экспертизы.

После выдачи экспертного заключения вам, скорее всего, придётся производить доплату по договору страхования залога жилья.

Обращаемся в Жилинспекцию

Когда банк разрешит проведение работ, необходимо сначала обратиться в Жилинспекцию или ту организацию, которая занимается согласованием перепланировок в вашем городе.

К заявлению нужно приложить пакет документов:

  • правоустанавливающие документы;
  • проект новой планировки;
  • разрешения от различных инстанций (Роспотребнадзор, Ростехнадзор, Служба газа, Пожарная инспекция);
  • согласие банка;
  • разрешение страховой компании;
  • техническое заключение;
  • техпаспорт и поэтажный план из БТИ.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения есть на нашем сайте.

Получив разрешение, можно начинать работы. По окончании ремонта специальная комиссия должна провести осмотр вашей квартиры и выдать акт ввода в эксплуатацию объекта.

Далее следует обратиться в БТИ для внесения изменений в технический, поэтажный и кадастровый паспорта объекта недвижимости.

Новые документы необходимо в обязательном порядке представить в банк, для того чтобы все изменения были зафиксированы официально.

В случае серьёзных изменений, внесённых в планировку квартиры, банк может потребовать заключения нового договора страхования вашей недвижимости.

Сроки и цена согласования

Оформляя и осуществляя перепланировку жилья, находящегося в ипотеке, нельзя медлить. Как правило, банк даёт от трёх до шести месяцев на проведение процедуры согласования. Промедление с вашей стороны может быть расценено как нарушение условий договора и вам придётся заплатить штраф.

Чтобы избежать подобного исхода, лучше обратиться к опытным юристам, занимающимся вопросами согласования перепланировок. Вам достаточно будет оформить доверенность, и профессионалы возьмут на себя все хлопоты по согласованию всех вопросов.

Самостоятельное согласование дешевле, но чаще всего уложиться в установленные сроки довольно трудно.

Мнимая экономия в подобном вопросе может в дальнейшем обернуться ещё большими расходами.

Точную цену согласования назвать невозможно, так как всё зависит от расценок конкретных компаний, в которые обратитесь.

Примерная стоимость документов следующая:

  • разрешение на перепланировку – от 20 т.;
  • акт о приёмке работ – от 10 т.;
  • документы из БТИ – от 7 т.;
  • проект новой планировки – от 20 т.;
  • госпошлины за документы – от 1,5 т.;
  • оформление технического заключения – от 6 т.

К этому может добавиться стоимость получения разрешений в различных инстанциях, каждая из которых устанавливает свою цену за выдачу документа.

Чем грозят неузаконенные изменения?

Можно ли переделать планировку в ипотечной квартире без получения согласия банка? Покупка жилья в ипотеку не ограничивается ежемесячными выплатами по кредиту. Пока не выплатите полную стоимость жилого помещения банку, оно фактически находится у него в залоге и всеми правами на него обладает именно он.

Для осуществления контроля состояния своего имущества, банк раз в год направляет инспекторов для проведения контрольных осмотров. Если, проводя такой осмотр, инспектор вдруг обнаружит, что внутреннее пространство было изменено без согласования, пусть даже совсем незначительно, то неприятностей не избежать.

Санкции банка в этом случае могут быть различные: солидный штраф, обязательство вернуть квартире первоначальный вид, узаконить новую планировку в кратчайшие сроки.

Крайней мерой может быть даже расторжение договора и требование выплаты единовременно всей суммы кредита. Если не сможете этого сделать, рискуете остаться без квартиры.

Как узаконить уже измененную планировку в ипотечной квартире? Если уже что-то изменили, не уведомив об этом банк, не дожидайтесь, пока инспектора обнаружат это, и не надейтесь, что ничего не заметят.

Добровольное признание заёмщика и обязательство узаконить внесённые изменения позволит получить отсрочку на подтверждение действий и карательных мер, возможно, удастся избежать. Хотя штраф, скорее всего, заплатить придётся.

Узаконить уже произведённое переустройство можно самостоятельно или при помощи фирм-посредников, что будет гораздо быстрее и результативнее.

Организация, занимающаяся согласованием, соберёт необходимые бумаги, а заёмщику нужно будет только получить новый техпаспорт квартиры в БТИ и предоставить его в банк.

Все документы по проведенным работам окажутся в вашем личном деле, и у инспектора банка не возникнет претензий во время очередного посещения квартиры.

Все манипуляции с жильём, находящимся в ипотеке, должны проводиться с разрешения банка и в соответствии с кредитным договором. Официально узаконенная переделка – гарантия вашего благополучного проживания в ипотечном жилье.

Смотрите видео на эту тему:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-90-72 (Москва)
+7 (812) 467-37-86 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 30
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Лариса

    Здравствуйте, хочу купить квартиру в ипотеку. В квартире перепланировка неузаконенная. Могут мне одобрить ипотеку?

    • Анна.

      Здравствуйте. Вынуждена Вас огорчить. Банки не одобряют ипотеку по покупке квартиры с незаконной перепланировкой. Ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречно законным пакетом документов. Вы сильно рискуете, выбирая для покупки подобное жилье. Попробуйте договориться с продавцом. Либо он узаконит изменения, либо на перенесение сроков продажи (с разумным уменьшением стоимости жилья) и вы будете заниматься оформлением перепланировки.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Тут вот в чем проблема — банк-кредитор вправе требовать для одобрения сделки, например, техпаспорт и обязательно — кадастровый паспорт. Важно понимать то, что неузаконенность фактического состояния объекта недвижимого имущества может иметь те или иные последствия, в том числе в вопросах приобретения через ипотеку.

  2. Галина

    Добрый день! Хочу сделать перепланировку в квартире ,находящейся в ипотеке в Банке Уралсиб. Сделала проект и предоставила в банк. Банк обозначил свое разрешение на перепланировку в 15 тыс руб Законно ли это? Перепланировка незначительная , соединены ванная и с/у. Перестановка дверных проемов.

    • Владимир

      Здравствуйте. Насчёт того, насколько значительна перепланировка решаете не вы, это решает страховая компания и банк в соответствии с заключённым ипотечным договором. И в банке вам должны объяснить, откуда вытекает такая сумма в 15 тыс. руб. Она может возрасти из-за переоформления документов или решения вопроса со страховой компанией, если вы туда сами не обращались. О законности принятого решения можно судить только по данным вашего ипотечного договора.

    • Игорь

      Здравствуйте!
      В вашем вопросе надо изначально исходить из условий договора по ипотечному кредиту — как там оговаривается такой момент. А при его наличии, причем условия на возмездной основе, затем уже смотреть обоснование расчета банка (связано ли с переделкой/переоформлением док-тов или чем-то еще), предусматривает ли договор соглашение сторон договора по этому поводу, что дает вам право на дискуссию по цене с банком.

  3. Юлия

    Подскажите, хотим перенести кухню в коридор и сделать кухню гостинную, коммуникации в кухню идут из ванной. Мы находимся на последнем этаже 6 эт это новостройка, квартира в ипотеке. Я так понимаю 1е это нужно согласовать с застройщиком потом с банком, или в банк нужно уже нести готовые документы по перепланировке из бти для согласования? Подскажите, необходимый алгоритм действий в такой ситуации.

    • Игорь

      Т.к. юридически вы все еще не полноправный собственник, а таковым является банк-кредитор по ипотеке, то решить данный вопрос вы вправе только через него. Вам описали масштаб решения этой проблемы, если вы к этому готовы. Вообще, такие вопросы относительно легче решать в новостройках со свободной планировкой, но с собственностью под залогом это всегда весьма непросто — лучше уже после исполнения обязательств.

    • Роман

      Здравствуйте. Если квартира в ипотеке, то фактическим владельцем является банк, к нему за разрешением и стоит обращаться в первую очередь. К слову, такое разрешение платное и стоит 5000 рублей. Но банк не даст разрешения без согласия страховой компании, а та в свою очередь не даст согласия без экспертной оценки реконструкции. Все дело в том, что стоимость страховки после перепланировки может существенно измениться. Поэтому в БТИ необходимо приобрести план и нанести красными линиями перепланировку, если это не существенно. Если же планируется крупная реконструкция, то банк может запросить проект. После согласия с банком (которое кстати действует от 3 до 6 месяцев), нужно обратиться в жилинспекцию и после согласования приступить к перепланировке. После выполненных работ изменения нужно зарегистрировать в БТИ.

  4. Арсен

    добрый день! у меня квартира в ипотеке, я сделал перепланировку и на данный момент хочу узаконить, у меня на руках уже есть новый тех паспорт, тех заключение, хочу обратиться в суд, надо ли оповестить банк о моих действия и чем это грозит если я пойду в суд без их ведома?

    • Эльвира

      Добрый день Арсен! Сделав не узаконенную перепланировку, Вы создали себе множество проблем. Перед перепланировкой Вы обязаны были взять разрешение у банка, который в свою очередь обратится в страховую. Страховая может отказаться от страховки, так как с перепланировкой может измениться цена и риски. Банк в свою же очередь через суд может изъять у Вас квартиру.

    • Роман

      Здравствуйте. Первое что вам нужно было сделать обратиться в банк за разрешением на перепланировку. Банк бы вас отправил в страховую компанию. Сейчас вы изменили без разрешения собственника квартиру. Вы нарушили договор уже формально. Так как страховщик исходил из одних рисков и стоимости жилья, а вы в одностороннем порядке все изменили. Если страховая компания откажется на тех же условиях брать на себя риски, то и банк в свою очередь может разорвать с вам договор. А вы , в свою очередь потерять квартиру.

  5. Игорь Павлов

    Хотелось бы определить границы возможного/дозволенного в моем конкретном случае: имеется некапитальная стена между кухней и лоджией. Есть желание их объединить, газа в доме нет, это новостройка, само жилье в ипотеке.

    • Ольга

      Игорь, здравствуйте. Если при проведение ваших действий нарушится конфигурация жилого помещения (как и указала Екатерина), необходимо согласовать переделку в БТИ.

    • екатерина

      Игорь, приветствую. Даю маленькую подсказку — загляните в технический паспорт. Если данная перегородка там есть — то необходимо ее узаконить в Бюро технической инвентаризации, если нет — то начинайте работы со спокойной душой.

  6. Клим Петров

    Здравствуйте скажите как можно поступить!? Мы приобрели собственность в новом малоэтажном доме, хотим по программе реструктуризации ипотеки получить гос. поддержку. Вопрос в том, что покупали мы квартиру по документам однокомнатную и из неё сделали 3, согласование переделки займет много времени и денег, можно ли договориться и поменять оценку на 3-х комнатную (просто переделав её у оценщика)? В договоре купли продажи она фигурирует как просто квартира. Или что можно сделать минимальными затратами?

    • Иван Данилович

      Доброго времени суток, если жилье по документам числится, как однокомнатное, значит Вам и будут выплачивать государственную поддержку,как за однокомнатное, но у вас никак не получится с помощью оценщика исправить сложившуюся ситуацию.

    • Ольга

      Здравствуйте, Клим. К сожалению то, что вы предлагаете, невозможно. Банк не даст своего согласия. Вы полностью изменили конфигурацию, не поставив в известность об этом банковскую организацию и соответствующие органы.

  7. Константин

    Добрый день! У меня ипотечное жилье. Подскажите пожалуйста, нужно ли согласование при объединении кухни и спальни, если стена между ними не несущая, имеется дверной проем и на кухне отсутствует газовое оборудование. Второе, собираюсь утеплить лоджию и объединить её с кухней путем устранения оконного блока, но не трогая несущих конструкций.
    Благодарю!

    • Татьяна

      Константин, здравствуйте. То, что вы нам описали, является перепланировкой. И она требует согласования.

    • Роман

      Здравствуйте Константин, если собираетесь делать изменения, при которых изменится структура вашего жилья и понадобится внести это в технический паспорт, то вам потребуется не только узаконить всё в БТИ, но и взять разрешение там, где брали ипотечный кредит.

      • Константин

        Благодарю Роман!

  8. Руслан Жуков

    Здравствуйте! В Новом Уренгое хотим сделать совмещенный санузел (ванная+туалет).Нужно какое либо разрешение. Жилье ипотечное.

    • Вероника

      Руслан, здравствуйте. Вам обязательно необходимо согласовывать и узаконивать переустройство санузла. Согласовывать не только с уполномоченными органами, но и с банковской организацией, вашим кредитором.

    • Мария

      Руслан, доброе утро. Необходимо посмотреть есть ли данная перегородка-стенка в техническом паспорте. Если есть — то необходимо оформить разрешение в бти.

  9. Михаил Игнатьев

    Добрый вечер! Возможно ли пробить вход из кухни в соседнюю комнату. А имеющийся выход из комнаты, разумеется, замуровать. В не несущей стене.

    • Вячеслав

      Добрый день Михаил, если стена, в которой планируете сделать дверной проем, не является несущей, то это не нарушение. Однако поводом для запрета могут быть другие причины, например выход из жилища получится заблокированным, на случай пожара.
      В любом случае нужно согласовывать план и переделывать технический паспорт.

    • Ольга

      Здравствуйте, Михаил! Лучше обратиться за консультацией в органы, которые занимаются узакониванием измененных планировок, например БТИ. В этой области очень много нюансов, к ним относиться не только несущая стена. Можно или нет, вам ответят только изучив документы или проверив всё по факту. Заодно и получите разрешение, если ваш вариант допускается законом, потому что получить его лучше заранее, после переустройства его могут и не дать, а заставить вас вернуть всё «как было».

  10. наталья

    При заключении договора должен учитываться пункт, где сказано, допускается изменять планировку или нет. И если такое разрешение есть, то можно приступать к работам, но если возникают проблемы, то обратиться к опытному юристу за помощью. Но если в пункте разрешения нет, то любые действия считаются незаконными.

  11. Valeria

    В статье написано, что при затруднительных обстоятельствах лучше всего нанять фирму-посредника, которая занимается таким оформлением профессионально. Насколько мне известно, в нашей стране не очень развит такой вид услуг населению. Проще нанять смышленого юриста, который занимался недвижимостью, и поручить это ему, выписав доверенность.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: