Обмен квартиры на дом или коттедж: как оформить и какие документы нужны?

В некоторых случаях участникам сделки невыгодно или неудобно продавать квартиру, чтобы приобрести дом или наоборот.

Тогда они заключают договор мены (не путать с обменом, который совершается в отношении объектов, не являющихся собственностью сторон).

Можно ли обменять квартиру на частный дом?

Показать содержание

• О возможности
• Какими законами регламентируется?
• Способы
Через договор мены     Через альтернативную сделку     Другие     
• С чего начать?
• Куда обратиться?
• Какие документы необходимы?
• Стоимость и госпошлина
• Когда могут оказать в оформлении?
• Сроки
• Особенности и сложности

О возможности

С точки зрения Гражданского Кодекса РФ, квартира и дом – равноправные объекты недвижимости.

Поэтому договор мены в отношении их вполне правомерен. Если участники правоотношений считают, что объекты мены неравноценны, заключается договор мены с доплатой.

При такой сделке, собственник квартиры меняет ее на дом с участком земли.

Если при доме нет приусадебного участка, юридически он всё равно существует. Это земля под строением. В момент строительства коттеджа ее выделение для этой цели должно было быть надлежаще оформлено.

Какими законами регламентируется?

При сделке мены первая сторона согласно Гражданскому Кодексу – продавец квартиры и покупатель дома с землей под ним, вторая – покупатель квартиры, продавец дома с землей под ним. Поэтому правоотношения регулируются статьями ГК и ЗК РФ.

Впервые в РФ такой тип правоотношений введен указом Президента Б.Ельцина в 1993 году. Ныне сделка регулируется статьей 31-й ГК РФ. Статья 567-я ГК РФ констатирует, к ней применяются также правила статьи 31-й Гражданского кодекса РФ, которые не противоречат сути мены.

Регистрируется сделка согласно требованиям статей 164-й, 131-й ГК РФ. Порядок внесения доплаты — статья 568-я ГК РФ. Пошлины оплачиваются согласно статье 333.33 п. 27 НК РФ. Налоги уплачиваются согласно статье 41-й, п. 17.1 статьи 217-й НК РФ, льготы – согласно письму Минфина № 03-04-05/7-545 от 23.04.2012г.

Обзор судебной практики содержится в Письме №69 24.09.2002г. ВАС РФ.

Способы

Как происходит обмен недвижимости?

Через договор мены

Заключением договора мены участники получают конечный желаемый результат сразу, с минимальным риском и затратами.

Плюсы:

1. Ее участники гарантированно не лишатся жилья.
2. Средства участников не уменьшит инфляция.
3. Не надо копить, брать в долг деньги для покупки.
4. Каждый получает то, что ценно с его индивидуальной точки зрения.
5. При наличии у участников долгов сделке не угрожают судебные исполнители согласно статье 446-й ГПК РФ.
6. Полученный результат не так легко растранжирить, как наличные деньги.
7. НДФЛ берется только с доплаты, если она фигурирует в соглашении.
8. Это идеальный вариант решения жилищных отношений между близкими родственниками.

Через альтернативную сделку

Что лучше: купить или обменять? При альтернативном варианте заключаются встречные сделки купли-продажи объектов недвижимости. Если объект находится в собственности меньше трёх лет, то придется заплатить НДФЛ с полной суммы. Если в такой ситуации обе стороны, сумма налога удвоится.

Основные мотивы предпочтения такой формы:

1. Мена гораздо более, чем купля-продажа, подвержена риску расторжения по суду одним из участников в корыстных целях.

   Возврат сторон к первоначальному до сделки положению может быть произведен судом в течение трех лет после ее совершения, в отдельных случаях – в большие сроки.

   Особо опасна сделка мены, которая затрагивает интересы несовершеннолетних, недееспособных, престарелых граждан.

   Если такие нюансы имеются, а покупатель объекта предполагает сделать серьезные капиталовложения в него, более безопасна для него встречная купля-продажа.

2. Вычет базы НДФЛ при покупке жилья производится один раз в жизни гражданина. Покупателю, который приобретает недвижимость впервые, купля-продажа предпочтительнее мены.
3. Двойная регистрация соглашений предполагает двойные расходы на нее, есть опасность — вторая сторона не доведет сделку до конца, что для первой будет означать убытки, необходимость судиться.
4. Поиск варианта мены – дело длительное, трудоемкое. Возможность выбора вариантов у сторон сокращается.

Другие

При наличии факторов, делающих невыгодным или опасным оформление мены, владельцы недвижимости применяют и более изощренные способы. Один из них — мена (купля-продажа) через третье лицо.

Если обмененное (купленное) имущество было реализовано покупателем до предъявления иска контрагентом, оно считается добросовестно приобретенным.

Посредник, участвующий своим имуществом в процессе обмена/купли-продажи может извлечь дополнительные налоговые выгоды или обеспечить их получение участниками реального обмена.

Взаимное дарение иногда оформляется между близкими родственниками (супругами, детьми и родителями, усыновителями и усыновленными, дедушками, бабушками и внуками).

В этом случае суммы сделки освобождаются от налога. В прочих ситуациях каждый даритель заплатит 13% НДФЛ с указанной в соглашении суммы дарения.

С чего начать?

Обе стороны начинают с поиска вариантов обмена. Попутно они собирают комплекты документов на свои объекты, устраняют нюансы, мешающие заключению сделки. Составляют с вызовом специалистов и узаконивают в БТИ технические, кадастровые паспорта, производят оценку объектов.

Выясняют, есть ли третьи лица, могущие помешать оформлению или впоследствии предъявить свои права. Находятся ли объекты недвижимости под арестом, залогом, есть ли у них сервитуты. Соответствует ли состояние объектов их техпаспортам, если не соответствует – устраняют или узаконивают нарушения.

Если квартира не приватизирована, её необходимо оформить в собственность. Иначе сделка не состоится.

Собственник жилплощади в многоэтажке изучает документы владельца дома, который предполагается обменять (читайте о порядке обмена приватизированной квартиры). Особое внимание обращает на оформление собственности на землю под домом.

Собственник дома первым делом узаконивает собственность на землю под домом, если не сделал этого ранее. Это длительная недешевая процедура (читайте об обмене дома на квартиру).

Куда обратиться?

Договор участники правоотношений заключают письменно.

Готовить его лучше с юристом. Для большей безопасности своего юриста нанимает каждая из сторон.

Нанятые юристы проверяют, доводят до необходимого уровня документы заказчика, проверяют документы контрагента, согласовывают окончательный вариант соглашения.

По желанию сторон сорглашение перед подачей на регистрацию заверяется нотариусом.

Какие документы необходимы?

Необходим договор с подписями сторон (три экземпляра).

К соглашению прилагаются:

• план земельного участка, на котором стоит дом;
• поэтажный план строения, где расположена жилплощадь;
• подписанные контрагентами передаточные акты.

Для регистрации необходимы:

• заявления владельцев недвижимости;
• удостоверения личности сторон (паспорта, виды на жительство, свидетельства о рождении), для юр. лиц — учредительные документы;
• доверенность (если надо);
• квитанция об оплате пошлины;
• кадастровая карта земли под домом;
• нотариально заверенное согласие или личная явка супругов сторон (если есть);
• документы, устанавливающие права контрагентов на объекты;
• кадастровые и технические паспорта объектов;
• нотариально заверенное согласие или личная явка третьих лиц на сделку, если контрагент согласен на обременение;
• разрешение органов опеки, попечительства, если в обмениваемых объектах живут дети.

О том, как обменять квартиру, купленную по ипотеке, можно ли сделать доплату при обмене квартиры материнским капиталом, а также о нюансах междугороднего обмена, вы можете узнать из наших статей.

Собственность сторон переходит после того, как они последовательно выполнят три действия:

1. Зарегистрируют договор в местном отделении Госреестра по месту расположения одного из объектов недвижимости (на выбор) и внесут там же изменения в Госреестр. В это отделение подаются документы.
2. Фактически передадут друг другу объекты недвижимости и подпишут передаточные акты. При передаче стороны меняются документами на них, проверяют их соответствие действительности в момент передачи, утрясают связные с несоответствием проблемы.
3. Новый владелец квартиры регистрирует право собственности на нее в учреждении Росреестра по месту ее нахождения, подавая в него комплект документов на приобретенную жилплощадь. Новый владелец дома регистрирует право собственности на него и землю под ним в учреждении Росреестра по месту нахождения дома, подавая в него комплект документов на приобретенный дом и участок под ним.

Стоимость и госпошлина

Размер госпошлины за регистрацию соглашения – 200 рублей. Уплачивает в банк одна из сторон по договоренности или обе в долях.

Размер госпошлины за регистрацию собственности на объекты недвижимости – 200 рублей. Уплачивает в банк новый собственник.

Продавец вправе применить к этой сумме налоговый вычет до 1 миллиона рублей. Если срок владения три и более лет – налог не платится.

Сопровождение такого типа договора в стандартных случаях столичные юристы оценивают сейчас в сумму порядка пятнадцати тысяч рублей.

Когда могут оказать в оформлении?

В оформлении соглашения мены, регистрации собственности учреждение Росреестра вправе отказать, если:

1. Заявителями не представлен хотя бы один из обязательных для регистрации документов.
2. В ходе проверки подлинности поданных прилагаемых к договору, заявлениям о регистрации собственности документов выяснится, что один из них или несколько не соответствуют действительности, устарели, подписанты договора утаили факты, препятствующие его заключению.
3. После подачи бумаг на регистрацию произошли события, или регистрационный орган был извещен о фактах, препятствующих заключению договора.

Сроки

Договор регистрируется в Управлении Росреестра в присутствии сторон (их представителей) при наличии необходимых для регистрации документов.

Переход права собственности регистрируется в Управлении Росреестра в срок до десяти рабочих дней с момента подачи заявителем документов на регистрацию.

Особенности и сложности

При заключении соглашения мены квартиры на дом следует понимать, что равенство/неравенство количества комнат в обмениваемых объектах важно для их жильцов, но ничего не говорит о равноценности/неравноценности обмена (читайте о возможности обмена комнаты в квартире на дом и земельный участок).

По своим потребительским характеристикам квартира и дом – качественно разные объекты. Их оценка субъективна, кадастровая стоимость и цены в газетных объявлениях на аналогичные объекты могут дать лишь примерный ориентир для участников сделки.

Каковы особенности обмена двухкомнатной и трехкомнатной квартиры на дом? Количество комнат, бытовые условия в обмениваемых объектах учитываются при выдаче разрешения на обмен органом опеки, попечительства.

Узнайте на нашем сайте об особенностях обмена комнаты в коммуналке или общежитии, а также двухкомнатной и трехкомнатной квартиры.

Выбирать рассматриваемую форму сделки следует с осторожностью и учетом перечисленных в статье предостережений.

Вы можете пожалеть денег на юридические услуги, недобросовестный обменщик не пожалеет их, чтобы с выгодой расторгнуть так прельстивший вас договор.