8 (800)  302-76-94

Можно ли и как оформить дарственную на квартиру, если она в ипотеке — какова реакция банков?

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки

Порой жилье в ипотеку берется на большой срок, например на 25 лет. На протяжении этого периода может произойти все что угодно.

Понятно, что человеку, получившему кредит для приобретения квартиры, нужно заранее подумать над способами распоряжения недвижимостью, которая состоит в залоге у банка.

Тогда действовать будет гораздо проще. Можно ли подарить жилье с ипотечным кредитом?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Возможно ли?

Если жилище в ипотечном кредите, можно ли оформить дарственную на него?

В статье 37 ФЗ «Об ипотеке» (от 16.07.1998 № 102-ФЗ) говорится о том, что жилплощадь, которая взята по ипотечному кредитованию, может подлежать передаче в дар исходя из решения лица, предоставившего данное имущество в залог.

Как гласит ФЗ «Об ипотеке», ипотечное жилье находится под залогом у банка.

Отсюда следует, что именно эта финансово-кредитная организация фактически владеет жилым помещением, пока заемщик не внесет всю сумму и не сможет оформить только на себя свидетельство о госрегистрации права.

В пункте 1 статьи 37 ФЗ «Об ипотеке» есть информация о том, что может сделать залогодержатель с заложенной банку недвижимостью. Например, квартира может подлежать дарению, однако залогодатель должен с этим согласиться.

Вещные отношения, связывающие заемщика и займодателя, по поводу жилья, взятого в кредит, подчиняются регулированию следующими нормативно-правовыми актами:

  1. ГК РФ, содержащий общие сведения о праве собственности на жилое помещение, кредитном соглашении, залоге.
  2. Закон № 102-ФЗ «Об ипотеке». Регулирует процесс передачи под залог недвижимости банку.
  3. Положения о проведении регистрации прав и ограничений содержатся в Законе № 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество».
  4. Кредитный договор. В этом документе отмечены обязанности и права залогодержателя и банка.

Реакция банков

Как может отреагировать банк? Наличие возможности передачи недвижимости в дар до окончания кредитных отношений указывается в соглашении. При этом организация, осуществляющая банковскую деятельность, вправе запретить сделку дарения.

В то же время банк может, наоборот, дать согласие, либо указать в договоре то, что необязательно ждать положительного ответа при передаче обремененного недвижимого имущества в подарок.

Так что при оформлении соглашения между банком и заемщиком, в случае если квартиру в дальнейшем планируется подарить другому лицу, такую возможность лучше всего обсудить заранее и включить этот пункт в кредитное соглашение.

Перед тем как составить договор отчуждения на ипотечное жилье, нужно получить одобрение от банка. Если не сможете назвать веские причины, то вряд ли сделке будет суждено состояться.

Надо аргументировать займодателю то, что отношения дарителя и одаряемого в данном случае необходимы. Возможно и то, что лицо, совершающее дарение жилого помещения, находится в плохом здравии или не имеет достаточно финансовых средств.

Все это объясняется тем, что на одаряемого, наряду с правом собственности на недвижимость, переходит и банковский кредит. Поэтому человек, который может получить в дар жилье, обязан соответствовать таким условиям:

  • быть гражданином РФ и иметь постоянную регистрацию там, где располагается банк;
  • трудиться на последнем месте работы не менее 6 месяцев (общий стаж должен иметь хотя бы год);
  • быть обеспеченным достаточным количеством денег для успешного погашения кредита.

Передать квартиру в дар можно, даже если по ней есть долги. Одаряемый будет обязан погасить все имеющиеся перед банком или ТСЖ долги (туда также входят пени).

Если правопреемник не будет уведомлен о задолженностях, сделка окажется недействительной.

Банк не согласится с оформлением договора дарения и его регистрацией, если эта процедура увеличит риски финансовой организации. Например, не получится, скорее всего, подарить жилплощадь пожилому человеку или несовершеннолетнему гражданину.

Это можно объяснить тем, что для банка будет тяжело принудительно продать заложенное жилье, если заемщик прекратит выполнять свои обязательства.

Последствия нарушения запрета

Можно ли совершить оформление дарственной, если жилище в ипотеке, без разрешения банка? Что будет, если условия соглашения о запрете дарения окажутся нарушенными? Составить дарственную без согласия банка не получится.

Чтобы посчитать передачу имущества состоявшейся, необходимо сперва зарегистрировать переход права собственности. А для госреггистрации обязательно нужны определенные документы, выданные банком.

Заемщик может попытаться нарушить условия, прописанные в соглашении. В таком случае банк может поступить следующим образом:

  1. Подать исковое заявление в судебный орган. Это нужно, чтобы передачу жилища в дар посчитали недействительной.
  2. Настоять на преждевременном закрытии задолженности и оплате штрафов, которые были назначены из-за нарушений условий договора.
  3. Продать ипотечное жилье, если долг окажется невозвращенным.

О том, как расторгнуть соглашение дарения квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

Инструкция по оформлению

Как оформить дарственную на жилплощадь, которая в ипотечном кредите?

Чтобы подарить жилище другому лицу, если оно в ипотеке, нужно пройти следующие этапы:

  1. Сперва нужно получить в банке согласие (в письменной форме) на безвозмездную передачу имущества.
  2. После этого даритель собирает необходимую документацию и составляет дарственную.
  3. Документы принимаются в МФЦ либо Росреестре. Срок госрегистрации дарения квартиры, находящейся в кредите, может продлиться до 1 месяца.
  4. Одаряемый становится владельцем свидетельства о собственности на жилое помещение, обремененное ипотекой.

О том, как оформить дарственную на жилплощадь у нотариуса и во сколько это обойдется, вы можете узнать на нашем сайте.

Список необходимых документов

Когда банк дал согласие, наступает время оформления дарственной на квартиру, взятую по программе ипотечного кредитования. Для госрегистрации договора нужен такой пакет документов:

  1. Паспорта граждан РФ, принадлежащие дарителю и одаряемому.
  2. Заявление на регистрацию.
  3. Документ, подтверждающий право на недвижимое имущество.
  4. Технический паспорт на ту жилплощадь, которая дарится одним лицом другому.
  5. Одобрение второго супруга, которое необходимо заверить у нотариуса. Это нужно, если жилье покупалось в браке.
  6. Выписка из поквартирной книги о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади.
  7. Одобрение со стороны опекунского совета. Запрашивается, когда сделка дарения касается прав недееспособных либо несовершеннолетних лиц.
  8. Согласие банка.

О том, как оформить дарственную на жилплощадь, вы можете узнать из нашей статьи. Читайте также о том, в каких случаях потребуется акт приема-передачи к договору дарения.

Если у квартиры несколько владельцев, то они все должны подписать договор.

Отношения между дарителем и одаряемым иногда оформляют в простой письменной форме.

Однако лучше обратиться к нотариусу, так как такой подход поможет корректно составить документ.

Сам факт передачи недвижимого имущества в подарок обязательно на протяжении года зафиксировать в регистрирующем органе (читайте о регистрации дарения в Росреестре). Документ потеряет свою силу, если это не будет сделано.

Требования к договору

В дарственной на квартиру, взятую в ипотеку, необходимы такие данные:

  1. Реквизиты лица, решившего подарить жилье, одариваемого, а также залогодержателя.
  2. Информация о правоподтверждающем документе.
  3. Характеристика и техническое описание имущества.
  4. Обязательно напишите, что жилье отдается безвозмездно и безвозвратно.
  5. Указание прав и обязанностей, которые приписываются сторонам.
  6. Сведения о переходе права собственности. Непременно должно быть сказано, что лицо, получающее жилплощадь в дар, проинформировано о том, что недвижимость находится в залоге у банка.
  7. Подписи всех участников процесса.

После регистрации сделки одаряемый забирает свидетельство о получении права на жилище с обременением.

Узнайте из нашей статьи о том, во сколько обойдется оформление сделки дарения жилплощади между близкими родственниками.

Стоимость сделки

В какую сумму обойдется передача жилого помещения в дар? Безвозмездная передача квартиры, находящейся в ипотеке, облагается налогом.

В статье 220 НК РФ указано: когда сделка происходит между людьми, посторонними по отношению друг к другу, уплачивается налог 13% от цены недвижимого имущества.

Если стороны договора состоят в родственных отношениях, то налог отсутствует.

Информацию о том, как лучше совершить оформление дарственной на жилище между близкими родственниками, в частности образец договора дарения и список необходимых документов для совершения сделки, вы можете найти на нашем сайте.

При этом за госрегистрацию передачи жилплощади в дар в любом случае нужно отдать госпошлину 1000 рублей.

О том, где лучше оформить дарение жилища и сколько составит размер госпошлины, вы можете узнать из нашей статьи. Узнайте также, есть ли разница в стоимости оформления дарственной на жилплощадь, находящуюся в собственности менее трех лет.

Взятие ипотеки на покупку жилплощади – ответственный шаг. Если у заемщика, решившего стать владельцем такого жилища, может возникнуть потребность подарить кому-то другому свое имущество, необходимо заранее позаботиться о том, чтобы в ипотечный договор был включен определенный пункт.

В нем должно быть сказано, что жилплощадь может передаться одаряемому без одобрения со стороны финансово-кредитной организации. Вероятность такого исхода невелика, но приложить усилия стоит.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 19
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий для Игорь Отменить ответ
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

  1. Ира

    Здравствуйте! Такой вопрос. Квартира находится в ипотеке, приобреталась в браке. Заемщик муж, созаемщик жена. Есть ребенок. Можно ли оформить дарственную? Что бы муж подарил свою 1/2 доли дочери?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      В рассматриваемой ситуации необходимо исходить, во-первых, из условий договора ипотеки — что там прописано на счет дарения, а, во-вторых, кто собственник, но в любом случае, раз речь идет о супругах в браке, то необходимо согласие второго, если дарит один из них.

    • Николай

      До тех пор, пока не выплачена ипотека, квартира фактически принадлежит банку, поскольку находится в залоге. Ваши права на квартиру ограничены до тех пор, пока не будет выплачена вся сумма по кредиту. Соответственно, муж не имеет право подарить свою долю, фактически его доля сейчас — это доля кредита. Он может переоформить кредитные обязательства на другое лицо, но это лицо должно быть совершеннолетним и иметь возможность платить ипотеку, в противном случае банк такое переоформление не разрешит.

  2. Денис

    Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста. Мой папа хочет оформить на меня дарственную на пол квартиры. Но вторая половина квартиры находится в ипотеке. Возможно ли оформить дарственную?

    • Сергей

      Если та половина, которую хотят подарить, находится в ипотеке, то подарить ее нельзя, потому что собственник квартиры — банк. Если же она не в ипотеке, а в ипотеке та, другая половина, то можно подарить, но при условии согласия банка: ведь он является владельцем второй половины квартиры.

  3. Людмила

    добрый день! подскажите сложилась вот такая ситуация, я со своим сожителем купила квартиру, он главный заемщик, я созаемщик, мы расходимся и я дарю ему долю которая как созаемщику мне принадлежала, но квартира в ипотеке, по всем расходам он фигурирует, может ли он не платить налог на дарение, есть шанс это доказать что инзанчально он нес все расходы?

  4. Анна

    Здравствуйте.Скажите,пожалуйста, бывший муж подарил мне свою долю в квартире(она в ипотеке),я должна оплатить налог 13 %. Вопрос вот в чем,когда я должна его оплатить?после выплаты ипотечного кредита? или же до конца апреля следующего года?

    • Александр

      Здравствуйте Анна! Так, как в настоящее муж не является вашим близким родственником, то вам все же придется платить налог. Да и банки опять же с небольшой охотой относится к тому, когда меняется ипотечный заемщик. Так что, еще и банк может не позволить вашему бывшему мужу сделать подарок вам.

    • Виктор

      Здравствуйте Анна, если брак между вами официально расторгнут, то от уплаты НДФЛ 13% вы не освобождаетесь. Оплатить налог необходимо исходя из суммы, указанной в договоре купли-продажи в следующем налоговом периоде, то есть до апреля следующего года.

    • Наталья

      Здравствуйте, Анна. Вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ, т.к. муж является вашим близким родственником, что освобождает дарение от налогообложения.

  5. Вилена Жукова

    Может ли мой муж совершить оформление дарственной на несовершеннолетнего ребенка, если жилплощадь куплена на материнский капитал и в ипотеке и 2/3 стоимости ее мы выплатили?

    • Дарья

      Передача имущества иному лицу, в том числе – дарственная на квартиру, возможна лишь с согласия кредитной организации. Собственник жилья несколько ограничен в праве распоряжения им. Поэтому, для начала, необходимо обратиться в кредитную организацию. Если они разрешат, то процедура будет возможна.

    • Ольга

      Здравствуйте, Вилена. Пока жилплощадь находится в кредите, вы не имеете право совершать с ней каких либо юридических сделок.

  6. Анатолий Карпов

    здравствуйте, у нас такая ситуация. Мы хотим жилье в кредит на маму мужу, но в нее вкладываться будет мама жены, можно эту квартиру оформить на обоих мам ?

    • Андрей Пудов-Москаленко

      Уважаемый Анатолий. Такое оформление законом допускается. При этом мамы будут основными долевыми владельцами этого жилья. В кредитном договоре на жилплощадь будут две мамы в качестве заемщиков. Они же, по окончании выплат, оформят в собственность свои доли, при этом не запрещено подарить их вам и вашей жене, и даже детям.

    • Ольга

      Здравствуйте, Анатолий. Да, можно оформить данное жилье на ваших мам, законом это не запрещается.

  7. Лера Орлова

    подарила квартиру, могу ли я ее выкупить обратно по ипотеке одобрит банк или нет?

    • галя

      лера, привет. Отменить документ дарения без основательных причин- сложно. А вот что касается выкупа путем кредита — это уже зависит от многих причин — вашего дохода, других кредитов и зависит от решения конкретного банка.

    • Евгения

      Здравствуйте, Лера. Для уточнения данной информации вам необходимо обратиться непосредственно в сам банк, где вы желаете оформить ипотечный кредит.