Как заключить договор аренды квартиры с правом последующего выкупа?
Данная схема приобретения жилого помещения мало распространена.
В соответствии с ГК РФ такое соглашение можно составить, прописав в нём условие, что имущество переходит в собственность арендатора, если за время пользования им внесена полная выкупная цена.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!
Показать содержание
- Что это такое?
- Отличие аренды с выкупом от рассрочки
- Юридические основы сделки
- Сильные и слабые стороны
- Риски для продавца и покупателя
- Форма фиксации сделки
- Особенности договора
- Государственная регистрация
- Что делать с изменением стоимости жилья?
- Несколько советов юристов
- Отличие от коммерческого найма
Читайте на нашем сайте о том, как заключить договор безвозмездного пользования жилым помещением.
Что это такое?
Что значит съем квартиры с последующим выкупом? Покупатель жилплощади вначале арендует её у собственника, а вносимая арендная плата считается выплатой в счёт будущей покупки жилья. Этот вариант приобретения идеален для тех граждан, которые не могут сразу скопить достаточную сумму денег для покупки.
Вариант с ипотекой по некоторым причинам им тоже не подходит.
К тому же, чтобы получить ипотечный кредит, нужно накопить немаленькую сумму для первоначального взноса, да и огромные проценты пугают потенциального покупателя.
Аренда с выкупом – идеальный вариант для желающих жить в квартире и при этом выплачивать хозяину плату, которая одновременно является выплатой суммы для её покупки. Это порой единственная возможность иметь жильё, хотя и не полностью в собственности.
Существенное отличие от простой аренды заключается в том, что выплаты постепенно приближают арендатора к возможности иметь данное помещение в собственности. Тогда как простой договор аренды – выбрасывание денег на ветер.
В соответствии со ст. 624 ГК в данном случае вносимые арендные платежи считаются постепенным погашением выкупной стоимости.Следовательно, сумма, которую в результате нужно отдать, постепенно уменьшается. Вы не просто платите за аренду, а приближаетесь к моменту владения данной жилплощадью.
Гражданский кодекс РФ Статья 624. Выкуп арендованного имущества
- В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
- Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
- Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Скачать образец соглашения о найме квартиры с последующим выкупом
Скачать образец заполнения соглашения между физическими лицами с последующим выкупом квартиры
Отличие аренды с выкупом от рассрочки
Аренда с правом выкупа и покупка в рассрочку – разные сделки.
При оформлении покупки в рассрочку собственник остаётся владельцем жилплощади до того времени, пока ему не будет передана вся сумма.
Владелец квартиры в это время может с нею совершать любые сделки. Минус ещё и в том, что уже выплаченная сумма, в этом случае, остаётся у собственника.
Аренда же накладывает обременение на квартиру и ограничивает права собственника при сдаче квартиры таким образом, и даже если он будет расторгнут, все ранее полученные суммы продавцу нужно будет вернуть.
Юридические основы сделки
Законом такой вид соглашения трактуется как смешанная сделка: наём с одной стороны, купля-продажа с другой. Оформить его можно как найм на период выкупа, с включением графика выплат. Или как куплю-продажу, с условием нахождения жилья в ипотеке у продавца до полной выплаты.
О том, как сдавать квартиру, купленную по ипотеке, вы можете узнать из нашей статьи.
Некоторые специалисты рассматривают этот вид соглашения, как долгосрочную аренду с внесением в него ставки удорожания. При этом ставка удорожания вносится в график платежей как процент, соответствующий уровню инфляции.Сильные и слабые стороны
У этого редкого на сегодняшний день вида сделки есть как положительные, так и отрицательные стороны.
К минусам её относятся следующие моменты:
- Конкретной, закреплённой юридически формы документа по этому виду сделок на сегодняшний день не существует. Они не регламентированы законами РФ.
- В ходе процесса вполне возможно изменение первоначальных условий.
- Перспектива стать полноправным владельцем удалена на неопределённый срок.
- Владелец жилья может взять займ под залог жилплощади. При этом, если арендатор в ней не зарегистрирован, он не сможет наложить запрет на подобную сделку.
- Арендатор может быть выселен в любое время.
- Собственник может назвать такую цену за жилплощадь, что она превысит цены на недвижимость в долгосрочной перспективе.
В то же время есть ряд преимуществ и положительных сторон:
- По сравнению с кредитом на квартиру, суммы арендной платы гораздо ниже.
- Арендатору не нужно копить сумму для первоначального взноса по ипотеке.
- Будущий владелец квартиры может проживать в ней и ремонтировать её до фактической передачи права собственности.
Риски для продавца и покупателя
Механизмы подобных сделок не проработаны. Кроме того в зависимости от платежеспособности покупателя временные рамки выкупа могут быть довольно большими, и выкупная сумма может на момент переоформления собственности подрасти существенно.
Чтобы защититься от риска продешевить, продавец может потребовать заключения дополнительного соглашения.Договор предполагает возможность покупателю отказаться от сделки в любой момент. А вот продавец этого сделать не может, следовательно, он рискует потерять время и остаться с непроданным жильём.
Защититься от этого риска продавец может потребовать невозвратного пятипроцентного залога.
Договор может содержать пункт о том, что часть переданных продавцу денег будет считаться первоначальным взносом.
Но налоги и страховку всё равно платит собственник.
Форма фиксации сделки
При юридическом оформлении сделки составляется соглашение, которое заключается у нотариуса. Сразу после получения его визы, стороны вступают в арендные отношения. Государственными органами определяется вся процедура аренды.
Стороны не могут вносить изменения, так как это будет считаться нарушением закона. Для оформления необходимы документы:
- свидетельство на объект;
- техпаспорт;
- согласие совладельцев (если квартира в совместной собственности);
- справка об отсутствии долгов.
Особенности договора
Документ должен обязательно содержать следующие разделы:
- Техническое описание объекта. В него включается полная характеристика квартиры.
- Описание момента передачи прав собственности. Здесь оговаривается дата окончания периода аренды.
- Размер полной стоимости жилья. Цену должен рассчитать профессионал. С его помощью рассчитывается цена с учётом тенденций экономики и прочих факторов увеличения стоимости на момент передачи собственности.
- Период действия договора. Он может быть от 1 до 5 лет.
- Графики взносов и вариант внесения средств.
- Полная выкупная стоимость объекта.
- Условия аренды на период действия соглашения.
- Ответственность продавца и покупателя (арендатора).
Дополнительными пунктами к договору являются особые условия процедуры передачи квартиры в собственность:
- по окончании срока аренды;
- до окончания (если арендатор полностью погасил оговариваемую сумму).
Государственная регистрация
Данный вид аренды госорганами не регистрируется, так как фактического изменения собственника нет. Для вступления его в действие достаточно оформления при помощи нотариуса.
Процедура регистрации в Росреестре проводится по окончании его действия.
По окончании срока, если внесена вся сумма выкупной стоимости, владелец недвижимости должен официально зарегистрировать переход прав собственности.Если собственник не производит данное действие в оговоренные договором сроки, проблема решается в суде.
Что делать с изменением стоимости жилья?
Поскольку договор является долгосрочным, цена на жильё на момент его окончания может измениться. Скорее всего, произойдёт существенное подорожание. В связи с этим пункт, соответствующий этим условиям, обязателен для внесения в документ.
Все нюансы необходимо оговаривать совместно. Возможно, цена будет неизменной, несмотря на повышение общей стоимости жилья (это также должно быть прописано в документе).
Но скорее всего индексация платы, в зависимости от колебаний рынка будет заложена в договор.
При любом раскладе, пункты соглашения, принятые на момент подписания, нельзя менять.
Именно это и составляет риски и продавца, и покупателя.
Несколько советов юристов
Специалисты советуют внимательно отнестись к личности продавца при составлении подобных договоров. Как отмечалось ранее, тщательно нужно просчитать выкупную стоимость.
Продавец может поставить условие увеличение стоимость для покрытия расходов на налоги и страховку. Поскольку именно он должен выплачивать эти суммы до момента окончания действия договора.
Важным моментом является условие регистрации арендатора в квартире. Этот факт будет служить своеобразной защитой его прав. Прописавшись, арендатор может наложить запрет на какие-либо действия по отчуждению жилплощади.Отличие от коммерческого найма
Коммерческий найм предполагает составление договора на срок от 1 до 5 лет. Объектами в данном случае служат квартиры, принадлежащие городу. В отличие от социального найма, подобное жильё предоставляется по коммерческим ценам. Ещё одно отличие состоит в возможности выкупа жилья у государства для оформления его в собственность.
Подобное жильё предоставляется отдельным категориям граждан по городским программам (очередники, молодые семьи, переселенцы). В связи с этим для каждой категории имеются свои условия предоставления жилья и его выкупа по окончании срока коммерческого найма.
От аренды с последующим выкупом найм отличается тем, что заключается с государством, а не с частным лицом. Это служит своеобразной защитой для приобретателя.
Но в то же время при заселении в жильё по коммерческому найму, граждане должны внести треть стоимости единовременно.
При аренде жилья у частника такой необходимости нет.
Перед заключением любого долгосрочного соглашения покупателю следует просчитать и тщательно взвесить все плюсы и минусы сделки.
Юридически грамотные и экономически выгодные действия приблизят вас к заветной цели – приобретению собственного жилья.
Об альтернативных программах приобретения жилой недвижимости по договору коммерческого найма с правом выкупа вы можете узнать из видео:
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!
здравствуйте, входит ли сумма, которую платишь за найм жилья, в сумму выкупа квартиры?
Здравствуйте Макар, арендная плата должна быть предусмотрена договором, предметом которого, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, является временное или постоянное пользования чужой жилплощадью за определенную плату. Выкуп квартиры должен быть обеспечен другими документами.
Здравствуйте, Макар. Нет, данная сумма не входит в сумму выкупа.
Здравствуйте Виктор, если вы арендуете жилье и в дальнейшем планируете его выкупить при этом сомневаетесь в порядочности арендатора, то составьте соглашение, в котором пропишите условие о том, что вы имеете преимущественное право на покупку данной квартиры в период его действия.
Здравствуйте! Хотелось бы узнать, какова вероятность быть обманутыми при аренде жилья с дальнейшим выкупом?
Виктор, здравствуйте. Если вы правильно оформите соглашение, укажите все необходимые пункты, в которых пропишите все условия, то вероятность быть обманутым минимальна. Прочитайте данную статью и обратитесь к нотариусу для составления данного документа.